5호 투자이야기 두번째 / 전세보증금 내드리다.

1 /

지역은 애기하지않겠습니다.

2022년 5월 매입당시

구축 아파트
매매 / 1억 3천
전세 / 9450만원 (갱신권 사용함)

이런 조건에 세입자분을 낀 상태의 매물을 매수 했습니다.

세입자 분들은 50대 부부 셨는데 매매 하고나서 전화로 인사 드렸을당시
처음 에는 오래 거주 하실거라고 하셨습니다.
소개해준 보동산 사장님도 그렇게 말씀드렸습니다.

"네 혹시나 이사 계획이 있으시면 미리 말씀 해주셔야 저도 보증금을
대비 할 수 있어요. 최소 3개월 전에는 미리 말씀 해주세요~
집 사용 하시다가 불편한 거 있으시면 언제든지 연락주시고요."

2 / 세입자분과의 연락

9.17일
전세보증가입을 하려고하는데
임대인의 정보가 필요하다고 해서 보내드림.


10.8일
이사를 가겠다고함. 12월8일에 이사를가겠다고함
보증금은 12월 5일에 줬으면 한다고 애기함.
나하고 사전 애기도없이 덜컥 계약을 이미 해버림.
미리 입금 날짜를 알려줘야 이삿짐 센터를 예약한다고함.


나의 대처

이런일도 있구나...
10분 정도를 통화 헸습니다.

"원래는 세입자분이 계약내에 이사가시는거라 새로운 세입자를
맞춰야 보증금을 돌려드릴수 있습니다.
그래서 당연히 날짜를 조율해야 합니다.
그래서 예전에 저도 이사 계획이 있으시면 미리 알려 달라고 말씀 드린거에요.
최소 3개월 전에는 말씀 해주셔야 조율 할 수있거든요.

이번 경우에는 이미 계약을 하셨으니 어쩔수없네요.

"집을 샀는데 그곳이 공실 이어서요. 저희는 가급적 빨리 나가고싶습니다."
세입자 분은 저의 입장은 상관없이 자신 만의 입장 만을 계속 말씀하셨습니다.







바로 거래했던 부동산 사장님께 연락을 드렸습니다.
"세입자 분께서 이사 하신다고 하네요. 전세 좀 내주세요.
요즘 분위기가 어떤가요? 전세 잘 나가나요?"
네이버부동산에서 매물을 확인해보니 전세가 조금 늘어있었고
월세매물도 늘어나있었습니다. 전세 시세는 제가 샀을때보다
조금 올라서 1억1천~ 1억2천 까지 되어있었고 실거래도 그정도 수준이었습니다.

"그러게요. 그분들 처음에는 이사 안나가신다고 그러더니...
근데 요즘 금리가 많이 올라서 세입자분들이 월세를 선호해요.
월세도 내놔볼까요? 시세가 보증금 1000에 50~55만원 정도되요."

"월세요?? 월세는 생각도 못해봐서 고민좀해볼보고 말씀드릴게요?"



3 / 전세 vs 월세

바로 계산에 들어가봤습니다.
현재 투자금 취득세까지 다 포함해서 3750만원.
세입자 보증금을 9450만원을 내주고
보증금 1000만원에 50만원이면
내투자금 총 1억 2천에 50만원이면 1년에 600만원
약 5%수익.
"이것도 나쁘진않네? 현재상황에서 5천정도가 모자르긴하지만
마통으로 끌어다가 조금 더 쓰고 갚으면되겠네."


월세세팅 할 때의 장점
- 고정수익 5% 정기적인돈. 확실한 수익
- 세입자가 이사갈때 잔금 걱정 안해도됨. 그래서 여유로움


월세 세팅 할 때의 단점
-투자금이 많이 들어간다. 묶인돈이 많아진다.
- 현재 내 상황에서는 조금 무리다. 마이너스 통장을 끌어다써야 하기때문에.
-임대차 3법때문에 지금 월세를 세팅하면 4년거주할가능성도있다.
장기로 보면 좋겠지만 4년정도보유하다 팔생각이었기때문이다.
-5%의 수익은 은행과 별차이가 없다.


결론
11월까지는 전세만 우선 내놓고 그래도 전세가 안 맞춰 지면
월세로 내놓자. 그때 까지 본업으로 돈을 더 벌고 더 모으자.
12월 그때 상황 봐서 내놓자.
전세도 싸게 내놨으니까 곧 나갈거야.





4 / 인테리어

조금씩 집을 보러 온다는 애기가들렸습니다.

+ 신규세입자의 케이스 1

"엄마와 딸 두분이 사실거라는데 인테리어 해줄수 있냐 물어보는데요?
저도여기와서 보니까 도배 새로 해야될거같고 걸레받이도 많이 까져있네요. 문이랑 걸레받이 새로 페인트칠 해줄 수 있냐 여쭤보시네요.
그리고 나중에 매도하실때에도 해두시면 잘 나갈거에요."

생각지도 못한일이 또 발생했습니다.

그래서 하기로 했습니다. 부동산 사장님 이 아시는데 추천해달라고하셔서 견적을 여쭤보니 240만원 이었습니다.

그래서 그렇게 하기로 했죠. 더 디테일한 날짜는 조정해봐야겠지만요.
직접알아보는것도 좋지만 저는 시간이 더 중요한 사람입니다.
그리고 직접가보기도 힘든 곳이라 부동산 사장님께 맡기는게
편하겠다는 생각이 들었습니다.
다행히 기본적인 샷시나 싱크대나 화장실은 전부 인테리어가 되어있었습니다.

"도배와 페인트를 할려면 시간을 2~3일 정도는 여유를 주셔야 되는데요.
괜찮으신지 여쭤봐주세요."

그건안된다고 하네요. 제입장에서는 어쩔수 없습니다.
저는 보증금도 시세보다 저렴하게 내놨고 인테리어까지 해준다고하는데도 세입자분은 1도 양보를 안하더군요.

그래서 캔슬


5 /

+ 예비 신규 세입자의 케이스 1
엄마와 딸이 거주 희망. 인테리어 원함.
날짜를 맞춰달라니까 그건 안된다고해서 캔슬.


+ 예비 신규 세입자의 케이스 2
가족이 함께 살려고 하는데 NH전세자금 대출
을 할려고하는데 세입자분들 조건이 안되서 캔슬


+ 예비 신규 세입자의 케이스 3
전세 보증금 8000만원에 월세 20만원
안되냐 그래서 캔슬.



6 / 마이너스 통장으로 대출을 받다.
은행 몇군데를 가봤더니 금리가 체감이 되었습니다.
올해초까지여만해도 이정도는 아니었는데
6%부터 시작해서~8%까지 받더군요.
저는 일시적으로 쓸거고








7 / 드디어 세입자를 구하다.


법인과 계약해야되고 회사 기숙사로 직원들에게 숙소제공 목적이라고
합니다. 남자 세분이 살거라고 하네요.
그래서 제가원하는대로 전세 1억 1천에 구했습니다.


입주는 인테리어를 마친 12월 3일에 입주하시겠다고 합니다.
하지만 무슨 이유에서인지 잔금은 12월 9일에 주겠다고 합니다.
그러자고 했습니다. 약 10일정도의 융통자금만 있으면됩니다.

법인은 2년뒤에 갱신권을 쓰지 못한다는 사실도 알게되었습니다.
그리고 잔금을 받게되면 1550만원이 회수됩니다.

이렇게 시간이 지나면 투자금은 회수됩니다.





8 / 한 가지 더


이사 날짜에 보증금을 오전 일찍 보내드렸습니다.

장기 수선 충당금을 매수 할 때 받았던걸 다시 세입자분께 드려야 합니다.
이것 역시 생각지도 못한 돈이 나가네요.


이번 기회에 많은 걸 배울 수 있었습니다.
책으로만 간접 경험 하다가
경험 해보지 않으면 모를 일들일 것 같긴하네요.

다음에 이런 일이 있 을 때에도 도움이 많이 될 것 같습니다.

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