2호 / 오피스텔 투자

 

 

2호 / 오피스텔

용인 기흥 / 2019 / 3250만원

원룸 오피스텔 / 100/35만원 월세

 

 

 

1 / 투자금 3천만원

1호기 잔금을 치루고 약 2개월뒤

현금 3천 정도가 남아서

원래는 렉서스 차를 사려고 했었습니다.

 

지금까지 중고차만 타기도 했었고 그 당시 렉서스 신형에 꽂혀있었거든요.

 

그동안 고생한 저에게 보상을 해주고 싶었어요 하하

(현재는 벤츠입니다.)

 

 

부동산 투자가 너무 해보고싶어서...

렉서스를 보류하고 대신 선택했던 원룸 오피스텔 월세

 

경험을 하고 싶었습니다.

 

실패를 하더라도 작게 실패하고 싶었습니다.

 

예전같았으면 3천이 있으면 바로 대출을 갚았겠죠.

하지만... 투자를 배우고 있는 이상 직접 해보고싶었습니다.

그래서 소액?으로 대출이자 방어를 해보고 싶었죠

 

역 부근으로는 크게 대학교가 있고

그 주변으로 상가들 형성이 많았고

대학교 주변이라 술집 음식점 스벅. 다이소 등대학가 주변 같았습니다.

20대가 많이 다니더군요.

 

 

 

 

 

2 / 고민

 

A 물건

 

선택한 이유 / 싸다!!

지금 생각해보니 '저평가' 가 아니라 그냥 '저가치' 였던것 같습니다.

 

부동산 매물약속을 잡고 임장을 갔을때

용인 경전철 에버랜드 라인

역 바로 앞

5층 건물 중 4층 전체 원룸을 100개로 쪼개놓음

 

창문 있는 큰방이 4천

창문없이 큰방이 3500 정도

제일 작은방이 2700 정도 매물 나온게 있었고

관리자분이 4층에서 낮에 관리

 

 

매매가 / 3250만원

취득세 / 약 200

보증금 100 / 33만원 - 관리비 8만원 = 25만원

1년 300만원

 

 

수익률 약 8% 공실 감안해도 약 5%

 

약 10년정도는 원금 다 찼겠는데?

라는 단순한 생각을 했었죠...

 

음... 은행보다는 낫겠다!! 라는 생각이 들었죠.

 

지금생각해보니....

환금성을 생각 못했습니다

 

수요 / 근처에 대학교 학생들 or 직장인들

 

 

 

 

B 물건

 

인근에 다른 오피스텔도 3개 정도 있었지만...

월세가 비쌌고 매매가 7~8천 정도 형성

월세는 40~ 50만원까지 다양

 

직접 가보니 복층구조이고

옵션 다 있었고 내부가 깔끔하다는 인상이 들더군요.

그래서 그런지... 수요층은 여학생들이 많고

공실이 거의 없다고 했습니다.

 

 

실거주 집을 구한지 얼마 안된 상태라 대출은 피하고 싶어서

 

고민을 하다가 A 물건을 정해서

창문 없는 큰방을 3300만원인데 조정해서 3250에 사게 됩니다.

오피스텔이라 취득세는 4.4프로

 

매수할 당시는 공실이었는데

곧 세입자를 받습니다.

처음에는 좋았습니다.

매달 25만원에 현금이 생기니까요

 

 

 

 

 

 

 

3 / 난관

 

그러다가.....

5층 쪽에서 누수가 있다고 4층 오피스텔 주인들을 상대로 고소를 하게 됩니다.

온수기 수리로 12만원

에어컨 물이새서 수리비 9만원

 

이론상으로는 이익일지는 몰라도 현실은 그게 아니더군요!!

 

 

그러다가....

부동산 사장님이 전화가 와서 세입자분이

옆방이 도무지 시끄러워서 잠을 잘수가 없다고

조치를 취해달라고 관리자분께 애기를 해도

안된다고 나가고싶다라는 말을 전해줬습니다.

 

아....

세입자분과 직접 통화해보고 사정을 들어보니

바로 옆방이 중국인 부부가 사는거 같은데

밤늦게 너무 시끄럽게 굴어서 도저히 못살겠다고

나가고싶다고 하시더군요.

 

당장 관리자분께 전화하고 포스트잇으로 쪽지도 남기고

경고를 줘도 안통한다고 하시더군요...

 

결국 그 세입자분은 3달을 채 못 살고

보증금 100만원은 포기하시고 나갔습니다.

 

그러다가...

 

2020년 2월 코로나!!

대학교 휴강이나 온라인으로 대체여서

숙소를 구할 필요가 없었던거죠...

 

그뒤로 10개월 정도 공실

관리비 - 매달 6만원

10개월이면 60만원...

 

세입자를 받기위해

인근부동산 다 연락.

네이버 부동산에 셀프로 매물 등록

 

그러다가 운좋게?

2021년 1월 세입자를 받게됩니다.

 

그리고 지금까지 다시 월세를 받고 있습니다.

 

 

한가지 더 리스크가 있습니다

 

바로 양도세!!

 

이걸 매입하는 순간 저는 2주택자가 됩니다.

 

근생(근린생활시설) 은 주택수에 포함됩니다.

그러지 1주택을 매도할때 2주택에 대한 비과세를 못 받는다는거죠.

 

하지만 당장 매도할계획은 없었기에 일단 매입했습니다.

 

 

 

 

오는 11월이면 2년이 되가는데요.

 

2년이 지나면 매도할예정입니다.

 

 

지금 생각해보면 3천이라는 돈으로

아파트를 샀었더라면 어땠을까?

실제로 몇백은 수익이 났다고 쳐도

 

기회비용의 측면에서는 저는 손실을 본 셈입니다.

 

 

 

매도전략

 

1 / 싸게 내놓는다.

현재 매물이 많이 나온상태이고

그나마 제가 본 것 중엔 방상태가

제일 깨끗해서 싸게 내놓으면

팔리기는 할것 같습니다.

 

저는 이것말고 다른쪽에 투자할 대상이 있으니

현금으로 킵해놓을 예정입니다.

 

2 / 복비5배 정도

복비를 많이 줘서 매도한다.

 

 

4 / 2022년 11월 현재

세입자분을 새로 받아서 현재 2년 사용중입니다.

사업을 하시는 분이었는데 직원들 편하게 사용하라고 월세를 하신다고하더군요.

부동산에 몇번 매도문의가 온적이 있는데 가격을 너무 2800까지 내고를 원하셔서

일단은 거절했습니다. 

 

3000만원이면 모르겠지만요.

 

 

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복기

 

+내가 잘한점

렉서스를 포기하고 경험을 한 것.

수익형 부동산에 대한 환상을 깬 것.

(아 이런건 하면 안되는구나...수익형 부동산은 큰돈은 못버는구나...)

대출을 바로 상환 안하고 투자한 것.

 

 

- 내가 못한점

환금성!! 의 중요성을 관가한점.

기회비용에 대한 손실.

조급하게 투자한 것.

공실에 대한 리스크

누수에 대한 리스크

수리비용에 대한 리스크

 

 

 

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