부린이의 공부법 (feat.아파트)

1 / 요즘은 마음만 먹으면 공부할 방법은 많이 있습니다.

유튜브를 뒤져봐도 되고 책을 뒤져봐도 되고 강의를 뒤져 봐도 됩니다.
이 글은 큰 맥락 에서만 이야기 하겠습니다.

부동산 투자에 관심이 있다면 한번 보시고 실행에 옮기시면 좋을 것 같습니다.
이 글은 무주택자이신 분들보다는 다주택을 위한 전략입니다.
저는 전문가는 아니지만 일반인보다는 많이 공부했고
투자도 실행했습니다. 즉 다주택자입니다.

초보는 아파트가 유리합니다.
일단 어떤 곳이 좋은 곳인지 생활에서 바로 체감할 수 있기 때문이죠.
시세도 쉽게 확인 할 수 있습니다.
어떤 아파트가 좋은 것인지 바로 알 수 있습니다.
다른 부동산의 비해 상가. 오피스텔. 빌라, 경매는 많은 공부가 필요합니다.

 

 

 

 

2 / 7가지 순서

 

첫번째 / 현재 자산 파악

투자금이 얼마인지 정확하게 파악부터 해봅시다.
부동산 투자는 막연히 좋은걸 사는 것이 아닙니다.
그럼 강남이나 분당을 사면 됩니다. 그 두 지역이 좋다는건
대한민국 국민 이라면 누구나 다 알고 있습니다.
돈이 많다면 지금 이라도 사시면 됩니다.
우리는 실거주가 목적이 아니라 투자가 목적입니다.
그럼 저평가 된 부동산을 싸게 사는게 핵심입니다.

저평가는 뭘까요?
가치에 비해 평가가 적게 되었다는 의미입니다.
이런부동산이 투자 가치가 있고 이런부동산에 투자해야합니다.

'가치'와 '가격'은 다릅니다.

만약 투자금이 5천만원이 있다고한다면
그 금액에 해당하는 지역이나 단지를 선정해서 봐야합니다.

투자금도 없는데 투자금이 몇 억씩이나 되는 곳을
굳이 지금 볼필요는 없습니다. 참고용으로 둘러보시면 됩니다.

참고로 투자금이 많이 들수록 오를때
많이 오르고 떨어질 때 적게 떨어집니다.
투자금이 많을수록 환금성도 좋습니다.
그만큼 수요가 많고 인기가 있다는 것이겠죠.




두번째 / 독서 10권

부동산책 관련 서적들을 쭉 읽어보시길 바랍니다.
책을 먼저 읽는이유는 저자들의 5년 10년의 경험이 녹아든
살아 있는 지식들 이기 때문입니다.
많이 읽을수록 좋긴합니다만
우선은 관련 서적들을 10권 정도만 읽어 보시길 바랍니다.
10권 정도만 읽어도 교집합 되는 공통점이 파악 되실 겁니다.
그리고 그 교집합 되는 부분은 최우선으로 체크 해봐야 합니다.



세번째 / 지역선정

제일 먼저 수요와 공급을 파악합니다.
그리고 인구가 늘어나는 지역인지도 파악합니다.
실거주가 아니기 때문에 전국으로 넓혀서 봅니다.
부동산은 전국적으로 같이 오르기도 하지만
수요와 공급에 따라 지역마다 다른 사이클을 가지고 있습니다.




네번째 / 시세지도 그리기

우선 지도를 캡쳐해서 하나하나 표시를 합니다. 지도는 동 기준입니다.

1 - 아파트 표시 – 몇 개 인지 체크, 시세 체크, 매매-전세-월세
2 - 학교,학원가표시
3 - 상권들표시 / 병원,까페,음식점들
4 - 백화점,스타벅스,맥도날드 표시
미리 가볼 지역을 데이터로 정리합니다.
강남 까지의 접근성이 가까울수록 좋습니다.
지하철 역기준으로 800미터 기준으로 큰원을 그립니다.
그 안으로 들어오는 아파트는 역세권입니다.
5 - 교통/ 수도권은 교통이 중요합니다.
6 – 대장 단지 체크 1위 - 그지역에 제일 비싼 곳이 대장 단지 입니다.
7 – 새로 공급되는 아파트 체크 – 새로 공급되는 아파트가 있으면
그 시기에 따라 구축아파트들의 시세에 영향을 주게 됩니다.

이렇게 해 두면 그 지역을 한눈에 파악하기 편합니다.




다섯 번째 / 동네 부동산 임장가기 분위기 임장

시세 지도를 토대로 임장 동선을 짜봅니다.
26개의 아파트가 있다면 26개의 아파트를 다 가 볼 겁니다.
내가 직접 집을 구한다 생각하고 세입자 입장에서 집을 둘러보는 것이지요.
동선을 잘 짜야 효율적으로 다 둘러볼 수 있습니다.


'임장'은 실제 가보는것입니다. 부동산은 말 그대로 부 동산이죠.
움직이지 않습니다. 그래서 우리가 직접 가보아야 합니다.
직접 현장으로 가보고 둘러보고 느껴보고 생각해 봐야 합니다.
이런 활동을 임장이라고합니다.

동네 부동산을 먼저 가보는 이유는 익숙하고 가깝기 때문입니다.
임장 동선대로 분위기를 파악해보면서 사진을 찍어 둡니다.
분위기 임장이니 디테일 한 건 놔두고 스윽 둘러봅니다.

어떤 사람들이 살고 있는지 유모차가 많은지 동네분위기는 어떤지
노인이 많이 살고있는지 차도가 복잡한지 마트는 가까이있는지
초등학교는 어디에 있는지 중학교 학원가는어디있는지
실제 우리생활에서 편리한 곳을 파악해보는것이지요.






여섯 번째 / 임장 보고서 작성하기

임장 보고서 라고 거창할 필요 없습니다.
유튜브나 부동산까페에 정보가 많이 나와있습니다.
그것들을 참고하면서 직접 작성해 보시길 바랍니다.
임장가서 파악 했던 것들을 하나하나 정리 하는 과정입니다.

이것들을 직접 정리해봐야 내 머리속에 혹은 나중에라도 꺼내서
파악해볼수 있습니다.

처음에는 한 두개의 임장 보고서 겠지만 시간이 지나면서 더 많은
안목과 견해를 가지게됩니다.

오늘 다녀왔던 내용과 느낀점을 정리 하는 겁니다.

- 투자후보들이 조금씩 보일겁니다. 네이버 부동산에서
그 흐름 들을 체크 해 봅니다. 2주에 한번도 좋고 한달에 한번도 좋습니다.

매매개수, 전세개수, 월세개수, 체크
매매가, 전세가, 월세가 체크

네이버 부동산 매물은 실시간 으로 바뀌기 때문에 체크 해보면
흐름을 알 수 있습니다.






일곱 번째 / 시세 트래킹

투자후보 1위인 단지의 매물을 직접 봐야겠죠?
인근 부동산 전화를 돌려서 약속을 잡습니다.
부동산 사장님들도 약속을 잡아야 집을 보여줄 수 있으니까
무작정 들어가면 못 볼 수도 있습니다.

간혹 투자하러 왔다 그러면 싫어하시는 중개사 님들도 있습니다.
그러면 그냥 다른데 전화하시면됩니다.

이건 그냥 제 생각인데 일 잘하시고 적극적인 중개사님들은
여성 분들이 대부분 이었습니다. 나이 많은 남성 사장님들은 적극적이지도 않고
이것 저것 물어보면 귀찮아 하십니다.
저도 그래서 주로 여성 중개사 님들과 거래 했습니다.





여덟번째 / 투자

이 모든 과정을 다 거쳤으면 이젠 실행이 남아있습니다.
여기까지 왔으면 확신이 있다는 이야기겠죠.
디테일한 일정을 잡고 조율합니다.
당연히 내고시도는 해야합니다. 매도자들도 어느정도 생각은 하고있고
내고를 해도 손해 볼 정도는 아니게 호가를 올립니다.
내고는 시도해도 나쁠것이 없으니 반드시 해봐야 합니다.
작게는 100만원에서 천까지도 깍을수 있습니다.
이 돈을 번다고 생각해보세요. 싸게 살수록 위너입니다.






아홉번째 / 일련의 과정들의 반복

이것의 반복입니다.
한번 다녀온 지역을 앞마당 1개라고 한다면
다녀온 지역이 많을수록 안목도 생기기 시작합니다.
자연스럽게 비교 평가를 하게 됩니다.

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