무주택자를 위한 내집마련 가이드

안녕하세요 트레인 입니다.

이 글은 무주택자를 위한 가이드입니다.

집을 사는 것에는 두종류가 있습니다.

하나는 직접 실거주하는 형태이고
또 다른하나는 투자로서의 집을 사서 전세를 주고
내 실거주는 따로 하는 방식입니다.

지금은 실거주에 대한 이야기만 하겠습니다.




1 / 실거주는 투자가 아니다.

집은 매매 or 전세와 월세로 나눠집니다.
이 3가지 방법 밖에는 없습니다.

우리는 누구나 집이 필요합니다.

저는 당신이 만약 무주택자이고 여건이 된다면
가급적이면 집을 사라고 권유하고 싶습니다.

우리나라에는 전세라는 제도가 있습니다.
세계에서 유일하게 우리나라에서만 하는제도입니다.

전세보증금만 있으면 따로 주거비용이 나가지 않습니다.
내 돈을 지켜준다는 측면 에서는 안정적입니다.
하지만 이것도 안전하지는 못 합니다.

전세는 내가 무료로 집주인에게 돈을 빌려주는 겁니다.
그리고 전세보증금은 시간이 지나면서 더 올려 줘야 합니다.
물론 나갈때 보증금을 돌려 받을수 있습니다.
하지만 한번쯤 생각해보시죠. 집주인은 그돈으로 뭘할까요?

월세는 말그대로 소비재의 성격이 더 짙으면서 주거비용측면에서
공중에 흩어지는 돈입니다. 그래서 당연히 내 경제여건에는 좋지않습니다.

그런 측면에서 보면 집은 사는게 맞습니다.

집값이 너무 비싼가요? 그럼 안타깝지만 내 형편에 맞는
더 싼곳의 집을 사면 됩니다.

집값은 강남에만 오르는게 아닙니다.

실거주는 자산이 아니다.
내 현금흐름이 들어오는게 아니라 나가는 구조이기 때문이다.
부자아빠 가난한아빠 - 로버트 기요사키

2 / 집의 본질

집은 주거하는 공간입니다.


내집은 주거 안정성 이란 측면에서 많은 안정감을 줍니다.
집 값이 오르고 떨어지고는 둘째 문제라고 생각합니다.
집 값이 오른다고 한들 당장 이사갈 수 없습니다.
집 값이 떨어진다고 한들 무슨상관인가요?
당신의 가족들이 편하게 주거한다면 이미 그 비용을 지불한 셈입니다.


저는 서울에 올라와서 이사만 13번을 했었습니다.
아직도 내집을 생에 처음 사고 이사를 왔을 때가 기억에 많이 남습니다.
그때의 기억을 떠올리면서 차근차근 글을 써보도록 하겠습니다.



첫째 / 현재 자산 파악

현재 현금으로 확보할수있는 자산이 얼마 인지 부터 파악 해봐야 합니다.
무턱대고 강남 갈수는 없지 않나요?
만약 현금 자산이 3억원이면 대출2억을 더해서 5억원 대의 집을 알아봐야 합니다.
간혹 대출을 싫어 하시는분이 있는데 그래서 집사는걸 계속 미룹니다.
현금으로만 사겠다고말이죠.
현금 1억 모으는 동안 집값은 2~4억씩 올라갑니다.
호갱노노 에서 어떤 아파트 든지 과거 그래프를 보세요.
10년전 가격 으로는 절대 돌아가지 않습니다.

하지만 집값은 당신을 기다려 주지 않습니다.
앞서도 애기했듯이 자본주의는 내 사정을 봐주지 않습니다.

당연히 대출은 끼고 사는게 유리합니다.
대출도 아무나 해주는게 아닙니다. 다주택자는 대출도 안나옵니다.
대출도 찬스 인것이죠. 이용하세요.
대출도 잘 활용하면 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

대출은 양날의 검과 같습니다.
잘만 활용하면 좋은기회를 잡지만
자칫 잘못하면 피해를 입을수도 있습니다.

무리 하지 말고 내가 감당 가능선에서 한도와 이율을 고민해보시기
바랍니다.

3억보다는 5억이 좋은 곳 이겠죠. 5억보다는 7억이 더 좋은 곳 이겠죠.
그래서 좋은 곳으로 가서 편하게 살기를 권합니다.




두번째 / 지역선정

직장인 이라면 아무래도 내 직장과 가까운 거리의 지역을 봐야합니다.
지금 살고계신 동네에 살고 계신 이유가 있을겁니다.
호갱노노 에서 시세를 한번 살펴보세요.
필터링에서 내가원하는 금액대와 평수, 년식 등 조건을 입력 할 수 있습니다.
그렇게 내 조건에 맞는 단지들을 쭉 살펴보시고 리스트업해보세요.



세번째 / 시세지도만들기

카카오맵에서 그 지역 동네의 지도를 캡쳐합니다.
그리고 지도 위에다가 표시를 하나씩 합니다.
시세지도 만드는 방법은 아래 링크를 첨부하겠습니다.




네번째 / 직접 가본다.

이제 시세 지도가 머리속에 들어왔으면 직접 가서 둘러봅니다.
이 동네는 살기에 어떤지 교통은 괜찮은지 지하철과 가까운지
그리고 그 인근주변을 전부 둘러봅니다. 자주 들러볼수록 좋습니다.
저같은 경우는 밤에도 가봤습니다. 술집이많으면 분위기가 많이 바뀝니다.


다섯번째 / 부동산 방문 - 매물 임장

후보 단지를 몇개 선정해서 부동산들을 방문해서 브리핑도 받고 상담도 받아봅니다.
대출이나 매매가나 전세가를 체크해봅니다.
아무래도 살기 좋은 곳이 비쌉니다.
초등학교가 붙어 있다거나 가까이 마트가 있다거나
생활 편의시설이 가까이 있는 경우가 많습니다.
그런 곳이 대장 단지일 가능성이 큽니다.



여섯번째 / 시세트래킹

시세와 입지가 머리 속에 들어오셨을 겁니다.
그 후보 단지 3개 혹은 5개를 계속 시세 트래킹 해보세요.

네이버 부동산에서 직접 찾아 나만의 기록을 하는겁니다.

매물이 몇 개 증가하고 몇 개 감소했는지
실거래가는 얼마에 찍혔는지
전세가도 같이 봐야합니다.



마지막 / 매수 및 이사

최종 단지가 선정 되었으면 이제는 부동산에 방문하셔서
매물 임장을 하셔서 직접 집구경을 하시면서
둘러보시면 됩니다.
그리고 내 조건에 맞는 동 호수에 이사와 날짜 조건도 협의 하시면 됩니다.
더 디테일 한건 중개사님이 도와주실겁니다.
당연히 친절한 중개사님을 만나시는게 좋습니다.




3 / 기준

+ 가급적이면 아파트를 사시길 바랍니다.
빌라와 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어집니다.

+ 세대수가 많을수록 좋습니다.
거래율이 많이 발생해서 환금성이 더 좋습니다.
그리고 1000세대 이상 대단지는 관리비도 비교적 싸게 나오고
인프라가 잘되어 있습니다.

+ 전세가율은 70% 이상 일 때가 좋습니다.
매매와 전세가의 비율을 전세가율 이라고 합니다.
전세는 거품이 없는 가격 입니다. 그리고 매매가는 전세가의 의해
영향을 주고 받습니다. 전세가율이 높으면 매매가가 오를 가능성이 큽니다.

+ 역세권은 지하철 역을 기준으로 약 800미터 거리까지를 말합니다.
도보로 약 10분 안팍입니다.



4 / 기회는 평소에 준비되어 있는 사람에게 찾아 옵니다.

자이언트 스텝을 4번 밟고 금리를 급격하게 올렸습니다.
정부의 규제와 금리의 영향으로 시장의 상황이 10분의 1로 급격하게 얼어 붙었습니다.
심리도 얼어 붙었고 언론도 이를 더 부채질합니다.

즉 위기 입니다.

위기 가 기회 인걸 아셔야 합니다.

어쩌면 2022년 11월 23일 지금이 기회 일지도 모릅니다.


그래서 이 글을 읽고 있는 당신은 평소에 공부를 하고 준비를 하시길 바랍니다.

 

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